Openbare digitale raadsavond over woningbouw

door Guus Geebel 

Donderdag 7 januari werd onder voorzitterschap van Krischan Hagedoorn (PvdA) de eerste raadsavond van 2021 gehouden. Hagedoorn had de avond samen met Hanneke de Zwart (D66), Pim van de Veerdonk (Beter De Bilt) en de griffie georganiseerd en voorbereid. Een raadsavond voor raadsleden en belangstellenden heeft een informerend karakter, het politieke debat wordt in de gemeenteraad gevoerd.

Hanneke de Zwart gaat in op waar we nu staan en hoe de situatie op de woningmarkt is. De vraag in de regio is voor 104.000 woningen. Om dit in te lopen zouden er 2500 sociale woningen per jaar gebouwd moeten worden. In 2019 waren dat er slechts 500. ‘Dat er zo weinig gebouwd wordt komt omdat er weinig locaties zijn en omdat de sociale woningcorporaties, die de woningen zouden moeten bouwen, drie maanden huur per jaar aan verhuurdersheffing moeten afstaan aan het Rijk. Daardoor hebben de corporaties aanzienlijk minder financiële middelen voor allerlei zaken. De consequentie daarvan is ook dat mensen in sociale huurwoningen blijven wonen en dat er een wachtlijst voor sociale huurwoningen is van meer dan tien jaar.’ 

Locaties
‘Uit het woningonderzoek De Bilt dat in juli verscheen van Companen, blijkt dat de woningbehoefte lokaal is toegenomen tot 1130 woningen. In het collegeakkoord is overeengekomen dat het woningbestand in alle zes kernen aanzienlijk moet uitbreiden en dat we het liefst binnenstedelijk bouwen, maar ook buiten de rode contouren’, aldus Hanneke de Zwart. ‘In december 2018 stelde de raad de uitgangspunten vast en in 2019 is uitgebreid gediscussieerd over tien woningbouwlocaties. Er is een woondeal afgesloten met de U16, de provincie en het Rijk met als belangrijkste vraag, waar kunnen we bouwen. In de Provinciale Omgevingsvisie wordt aangegeven waar in de provincie gebouwd zou kunnen worden. Daarin is ook aangegeven dat er vijftig woningen buiten de rode contouren bij kleine kernen gebouwd mogen worden. Onlangs is het participatietraject ‘Samen werken aan wonen’ van de gebiedsbijeenkomsten beëindigd. Daar lagen twee vragen waar de bewoners antwoord op konden geven. Waar kan er gebouwd worden en welke woonwensen zijn er per gebied. Dit jaar wil het college een nieuwe woonvisie presenteren waar onder meer het woononderzoek en ‘Samen werken aan wonen’ onderdeel van zijn.’

Corporaties
Danny Visser, directeur-bestuurder van Woonstichting SSW houdt een presentatie over de onderzoeksresultaten uit de Regionale Corporatiemonitor 2020. De cijfers zijn over 2019. Over de woningvoorraad van de Utrechtse woningcorporaties zegt hij dat 2019 overal in de regio een dieptepunt was op het gebied van nieuwbouw. Alle corporaties bij elkaar hebben dat jaar slechts 423 woningen opgeleverd op een totale voorraad van zo’n 16.000 sociale huurwoningen. Per saldo is de voorraad maar met 62 gegroeid door sloop en verkoop. De voorraad is wel steeds duurzamer. In De Bilt is de woningvoorraad niet gegroeid. ‘Onze woningen scoren qua energieprestatie gemiddeld en zijn relatief oud. Dat betekent een grote opgave in het verduurzamen van de woningen. De WOZ-waarde in De Bilt is een van de hoogste in de regio. ‘In de hele regio zien we een sterke toename van huurders met hele lage inkomens en ook dat er een concentratie is van kwetsbare bewoners in bepaalde complexen en wijken waar veel corporatiebezit is. Visser geeft een aantal oorzaken en gevolgen aan. Het aantal ingeschreven woningzoekenden in de regio is met 4,1% gestegen, wat betekent dat er bijna 275.000 mensen ingeschreven staan. Per kwartaal zijn 20.000 mensen actief op zoek naar een woning. In De Bilt reageren gemiddeld 118 mensen op een vrijkomende woning. Van de toegewezen woningen gaat 40% naar mensen uit de gemeente.

Woningbehoefte
Een presentatie over onderzoeksresultaten, ontwikkelingen en uitdagingen in de woningmarkt wordt verzorgd door Bram Klouwen van Companen Advies voor Woningmarkt en Leefomgeving. Hij vertelt een en ander over de aanpak van het onderzoek. De doelgroep van een corporatie is bij wet vastgesteld en daar is bij het onderzoek rekening mee gehouden. De demografie is een belangrijk onderdeel van ontwikkelingen op de woningmarkt. Wat inkomensopbouw wijkt De Bilt niet af van het regionale gemiddelde. Vermogensopbouw is wel groter dan buiten De Bilt. Wat huishoudsamenstelling betreft wijkt De Bilt meer af van het regionale gemiddelde. De groep 65-plussers is 34% van alle huishoudens, in de regio is dat 22%. Huishoudens worden gemiddeld kleiner, wat te maken heeft met de vergrijzingsgolf. Op dit moment heeft de regio een woningtekort van 6%. Dat betekent voor De Bilt dat je 670 woningen moet inlopen om aan een acceptabel tekort te komen. Aan de hand van diagrammen geeft Bram Klouwen aan welk effect de babyboomers en de pil in het ziekenfondspakket op de bevolkingsopbouw heeft gehad en gaat krijgen.

Vestiging en vertrek
Vestiging naar leeftijd is in een aantal gemeenten met een min of meer vergelijkbare woningmarktpositie, behoorlijk vergelijkbaar. De Bilt heeft wat meer koop- dan huurwoningen. Het aantal sociale huurwoningen is redelijk vergelijkbaar. Wel zijn de prijzen van de koopwoningen hier aanzienlijk hoger. De vraag van de doelgroepen is bij starters, sociale huur, midden huur en goedkope koop. Voor sociale huur komen ze in aanmerking op bases van hun inkomen. De afgelopen jaren stegen de koopprijzen van huizen en huren in de vrije sector meer dan de inkomens. De rek is eruit. Gezinnen willen doorstromen, die laten een rijwoning achter en willen naar een vrijstaande woning. Bij de jonge senioren is een beweging naar midden dure koopwoningen. Ze verlaten hun duurdere koopwoning, willen wat geld overhouden en toegankelijk gaan wonen. Bij de oudere seniorenwoningen zie je de behoefte aan toegankelijke huurwoningen. De belangrijkste conclusie voor de woningmarkt van De Bilt is de vraag naar sociale huur en dure koop. De twee kanten van de woningmarkt zijn dus duidelijk aanwezig. Als je zegt waar zit nu het tekort dan zit dat toch bij de betaalbare sociale huurappartementen en bij de midden huurappartementen.

Uitgangspunten
Wethouder Dolf Smolenaers gaat aan de hand van het Woononderzoek De Bilt 2020 in op de mogelijkheden en knelpunten. Hoe staan we ervoor en waar gaan we naartoe, twee jaar na de uitgangspuntennotitie. Die notitie kwam na een verkiezingsjaar en daarin was wonen een belangrijk thema. Dat kwam met name door het woningbehoefteonderzoek uit 2015. Het college kreeg de opdracht in alle kernen nieuwe woningbouwlocaties te zoeken. We hebben in De Bilt al sinds jaar en dag het beleid dat we 30% sociaal bouwen. Dat zie je ook terug in de cijfers, maar vooral de laatste jaren is de bouw daarvan achtergebleven. Centraal in de uitgangspuntennotitie stond dat we wat meer voor de eigen bewoners wilden gaan bouwen en de productie versnellen. We stelden daarin meer eisen aan projectontwikkelaars. De eis werd gesteld om in alle kernen nieuwe woningbouwlocaties te gaan zoeken en op achterblijvende locaties meer te bouwen. Ook bouwen buiten de rode contouren in Maartensdijk werd daarin opgenomen, omdat die daar te knellend zijn. Ook de focus op appartementen en de spreiding van de sociale woningbouw kreeg aandacht.

Locaties
Smolenaers vertelt dat een eerste plan van een ontwikkelaar meestal niet aan de voorwaarden voldoet. ‘Bij bouwplannen van voor 2019 moet je altijd dealen met in het verleden gemaakte afspraken. Bij nieuwe locaties hoeft dat niet. De groenlocaties die het college als bouwlocatie voorstelde zijn door de raad weggestemd, op de begraafplaats na die als locatie is toegevoegd aan de Schapenweide. We zoeken nog steeds naar nieuwe locaties. Bij bouwen buiten de rode contouren stellen we dezelfde eisen als bij alle ontwikkelingen, maar daar heeft de provincie ook bevoegdheden. Er is een omvangrijk participatietraject dat moet leiden tot één advies, maar het eindoordeel blijft aan de gemeenteraad in juli. Wanneer een ontwikkelaar echt niet aan de eisen kan voldoen moet geld gestort worden in het huisvestingsfonds. We gaan nu werken aan nieuw woonbeleid waar nieuwe politieke keuzes gemaakt kunnen worden. Dat komt in september in de gemeenteraad.

Prima score
De avond wordt afgesloten met een aantal stellingen die worden gepresenteerd door Bram Klouwen. Hij ging in op de vragen naar aanleiding van de stellingen. In een slotwoord constateert Pim van de Veerdonk dat kan worden teruggekeken op een goede avond waar 53 deelnemers op hebben ingelogd. Hij noemt dat een prima score. De zoom-sessie is opgenomen en zal worden geplaatst in het openbare raadsinformatiesysteem, te vinden op: debilt.raadsinformatie.nl